di LuigiOttolini 
Conformità Urbanistica Edilizia
Negli ultimi anni il tema della Conformità Urbanistica ed Edilizia ha assunto un ruolo importantissimo, tant’è vero che alcune regioni quali Emilia-Romagna e Toscana, per potere stipulare l’atto definitivo, richiedono un apposito certificato denominato ARE (Attestato di Regolarità Edilizia).
Un passo in avanti per quanto concerne il tema, ma purtroppo la maggior parte del territorio nazionale non ne prevede obbligatorietà.
COME POSSO VERIFICARE SE IL MIO IMMOBILE É URBANISTICAMENTE CONFORME?
Al fine di verificare se un qualsiasi immobile (appartamento, villa, negozio, edificio, palazzo, o qualsiasi altro) è dotato della conformità urbanistica (o legittimità urbanistica) bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
Qualsiasi tipo di immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.
Per ottenere il titolo abilitativo si fa riferimento normativa contenuta nel TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01). Per essere dimostrare conformità ci deve essere corrispondenza tra il progetto depositato al comune (da un tecnico abilitato) e lo stato di fatto.
I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
PERCHÉ E QUANDO É RICHIESTO IL CERTIFICATO?
Il certificato di conformità urbanistica (o edilizia) verifica se l’immobile è conforme o presenta difformità o abusi edilizi rispetto al progetto presentato al proprio Comune che, se presenti, non permetterebbero la conclusione della compravendita.
A tal proposito si ricorda che, se portata comunque a termine senza dette conformità, rischia di risultare nulla generando problemi di diversa natura.
Pensiamo al danno che potrebbe essere creato con la nullità dell’atto centrale di una serie di compravendite… ad esempio: Tizio vende il proprio immobile a Caio, che acquista l’immobile di Sempronio, che a sua volta acquista l’immobile di Mevio.
Bisogna quindi richiedere il documento prima della compravendita per riscontrare la presenza di eventuali irregolarità, che possono essere sanabili o insanabili.
Se sono sanabili gli interventi spettano al venditore,
Se sono insanabili l’immobile risulta inalienabile.
Tale certificato risulta obbligatorio anche in fase di richiesta ed accensione di un mutuo, per interventi edilizi, per il trasferimento e surroga del mutuo.
CHI RILASCIA IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA?
Tale certificato viene rilasciato da un tecnico, un geometra o un architetto, iscritto all’albo. È un documento necessario da allegare al rogito che il notaio deve registrare per accertare la regolarità urbanistica.
Ricordiamo che il notaio non ha il compito di verificare la veridicità della dichiarazione e l’unico responsabile di irregolarità o abusi è il venditore.
Dopo il rogito la responsabilità passa al nuovo proprietario. Il tecnico deve quindi studiare l’intera documentazione dell’immobile depositata in Comune per verificare l’effettiva corrispondenza con lo stato reale dell’immobile.
COME VERIFICARE SE L’IMMOBILE É CONFORME?
Come precedentemente detto, per capire se la propria casa è conforme bisogna fare riferimento all’ultimo titolo abitativo e verificare quindi tutti i precedenti titoli abilitativi ottenuti nel tempo partendo dal momento della costruzione.
Vanno reperiti presso il Comune tutti i documenti necessari come documentazione fotografica, relazioni e tavole grafiche, successivamente bisogna verificare la presenza di eventuali irregolarità come finestre o porte tamponate, balconi chiusi, tramezzi spostati ecc.
Se l’immobile non presenta difformità, viene rilasciato esito positivo; se invece vengono riscontrate irregolarità, l’esito risulta negativo ed in tal caso è necessario regolarizzare l’abuso e presentare una pratica edilizia in sanatoria.
COME REPERISCO LA DOCUMENTAZIONE PRESSO IL COMUNE?
La documentazione presso il Comune di competenza avviene mediante apposita richiesta, solitamente per mezzo di un modulo scaricabile dal sito web del Municipio, denominata “Domanda di Accesso Agli Atti”. Una volta fatta domanda si dovrà cercare tutta la documentazione utile alla verifica.
Rivolgersi ad un professionista risulta quindi indispensabile, prima di vendere, acquistare o ristrutturare casa, è bene accertarsi che tutto si svolga in maniera corretta per non rischiare di incappare in pesanti problematiche.
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