Documenti da controllare prima di vendere un immobile

Quali sono i documenti da controllare prima di vendere un immobile?
L’agente immobiliare professionale, quella figura che vuole essere veramente degno di percepire una fee, deve seguire il proprio cliente nel bene e nel male, sapere consigliare con eticità le mosse giuste per non incorrere in pesanti errori, anche molto gravi, che possono ledere pesantemente i due soggetti (acquirente e venditore).

Purtroppo molto spesso alcuni colleghi non chiedono la documentazione necessaria per valutare correttamente la vendibili di un immobile. 

L’agente immobiliare che svolge la propria attività con professionalità viene molto spesso visto come un guastafeste, quella persona che chiede la documentazione soltanto per curiosare tra le proprie cose, tra i propri segreti (peraltro di dominio pubblico). 

È capitato che qualcuno preferisse consegnare il proprio portafogli piuttosto che la documentazione della propria casa!

L’agente immobiliare che agisce in questo modo è in realtà è la persona più utile che si possa incontrare. 

Nonostante i molti anni di esperienza continuo a non comprendere il motivo per cui chi sta affrontando un importante percorso di vendita, anche di svariate centinaia di migliaia di euro, non sia in grado di capire l’importanza di una corretta verifica documentale. Peraltro molte volte senza spendere un euro.

I documenti da richiedere sono i seguenti:

1. 1. ATTO DI PROVENIENZA
      E’ il documento (atto notarile, sentenza, decreto di trasferimento, donazione, eredità,…) che assegna ad una persona la titolarità dell’immobile stesso.
      Il proprietario deve esserne in possesso per dimostrare di avere i diritti sull’edificio che dichiara di voler vendere.All’interno di questo titolo sono contenute tutte le informazioni dell’immobile, tra i quali il modo in cui si è venuti in possesso, i titoli edilizi originari, il prezzo d’acquisto ed eventuali limitazioni o servitùgravanti sullo stesso bene.

0. 2. CONFORMITÀ URBANISTICA e CATASTALE
      Abbiamo dedicato un intero articolo a questo tema in quanto ritenuto decisivo ai fini della vendita, ma ampiamente sottovalutato da alcuni colleghi e venditori, che a volte la “dimenticano” al momento di richiedere i documenti da controllare prima di vendere un immobile.
      Molti colleghi, anche di noti brand, non sanno nemmeno cosa sia e soprattutto a cosa serva.
      Ricordando che la responsabilità delle dichiarazioni grava sul venditore, si precisa che, in sede di sottoscrizione dell’atto di compravendita e davanti al Notaio che riveste il ruolo di pubblico ufficiale, lo stesso venditore dichiarerà obbligatoriamente e sotto la propria responsabilità penale tali regolarità.
      Dichiarerà che l’immobile è conforme in materia edilizia, urbanistica e catastale!
      Ciò che si acquista dipende dalla conformità urbanistica, ovvero l’allineamento e la regolarità di TUTTE le pratiche edilizie, autorizzazioni, progetti,… partendo dal momento della costruzione fino al giorno della vendita.
      Il patrimonio immobiliare italiano non è famoso per essere proprio così regolare, quindi il consiglio è di prestare moltissima attenzione a questa fase in quanto proprio qui molto spesso si nascondono le problematiche maggiori.
      TUTTO quello che è stato realizzato deve essere riportato nei progetti depositati (e protocollati) in Comune, ente che ne certifica la legittimità.
      Per quanto concerne la regolarità catastale ci si riferisce al corretto allineamento dello stato di fatto con quanto riportato sulla planimetria catastale più recente depositata presso l’Agenzia del Territorio.
      Qualsiasi differenza da quanto concesso dal Comune è considerato abuso (indipendentemente dall’entità) e, se consentito, deve essere sanato prima della vendita.
      Se non è consentita la pratica in sanatoria bisogna obbligatoriamente demolire l’abuso.Il nostro studio da anni consiglia di inserire apposita clausola alla sottoscrizione del contratto preliminare.

0. 3. PLANIMETRIA CATASTALE
      Da non confondere con il progetto presentato in Comune, la planimetria catastale è uno dei documenti più facili da reperire e da controllare. Ma come in tutte le cose bisogna farlo e non soltanto dare una veloce “occhiata”!
      Se si notano incongruenze significa che bisogna approfondire il tema con un esperto.

0. 4. CERTIFICATO DI AGIBILITÀ o ABITABILITÀ
      È un documento rilasciato dal Comune al termine dei lavori di costruzione dell’edificio, viene rilasciato in forma scritta o per silenzio assenso (trascorsi n. giorni).
      Questo documento ha la funzione di certificare che l’immobile è stato edificato rispettando il progetto autorizzato in Comune e possiede i requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato.Il certificato di agibilità fu introdotto con Regio Decreto n.1265 nel 1934 e, fino al 1945, veniva rilasciato dal podestà. Soltanto successivamente, con l’entrata in vigore della Legge n.765 del 1967, fu introdotta la dichiarazionedi abitabilità o agibilità (la prima si riferiva a immobili residenziali, mentre l’agibilità era concessa per immobili destinati ad altro uso).
      Ora il certificato di agibilità di un immobile residenziale comprende la verifica degli standard minimi di prestazione energetica, sicurezza statica, sicurezza degli impianti, allacciamento alla fognatura, requisiti acustici ecc.

0. 5. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
      Prima ACE (Attestato di certificazione energetica) poi APE (Attestato di prestazione energetica), indica, all’interno di una scala di valori che va da A4 a G, il consumo energetico annuo dello stesso immobile. Per gli immobili ad impatto zero che si autoalimentano ed utilizzano energie rinnovabili esiste un’ulteriore categoria denominata “Edificio a energia quasi zero”.Dal 1° Luglio 2009 è obbligatorio allegarlo all’atto di compravendita, tale certificato si produce al momento della fine lavori.

0. 6. CERTIFICATO DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI
      Tutti gli impianti presenti (Elettrico, Idraulico, Riscaldamento, Gas, ecc) devono essere certificati dall’impresa che li ha installati al momento del termine della costruzione o ristrutturazione.
      Per poter essere utilizzati in sicurezza devono essere realizzati a regola d’arte, tenendo in considerazione tutti gli standard minimi previsti dalla legge per la sicurezza di chi abiterà nell’edificio.
      Giusto precisare che tali dichiarazioni valgono dal momento in cui sono prodotte al momento della vendita (e oltre), anche se le normative variano di anno in anno tali conformità non devono necessariamente essere aggiornate per la vendita, infatti in sede di vendita il venditore dichiarerà la conformità al momento della costruzione o ristrutturazione.

0. 7. SPESE CONDOMINIALI
      L’ambito d’interesse è molto complesso, in quanto la figura dell’amministratore deve tenere traccia di tutto lo storico (edilizio ed economico/finanziario) dell’intero complesso immobiliare.
      Risulta utile richiedere all’amministratore condominiale, prima della sottoscrizione dell’atto definitivo, un rendiconto economico/finanziario dello stabile, la legittimità condominiale, se esistono spese condominiali arretrate, morosità, pignoramenti o pendenze di vario genere, CPI, ecc…

La superficialità crea danni irreversibili, rivolgiti al nostro studio, un team di esperti in grado di affrontare tutte le dinamiche della compravendita e di trovare soluzioni ad eventuali intoppi di percorso.

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