di LuigiOttolini 
Proposta d’ acquisto vincolante / Contratto Preliminare di Compravendita di un immobile: tutto quello che non sai e che devi sapere.
Quando si deve gestire la compravendita di un immobile è necessario passare attraverso una proposta di acquisto che diverrà poi contratto preliminare di compravendita. Cosa c’è da sapere?
Nel momento in cui siete disposti ad acquistare un immobile (di qualsiasi tipo), è corretto contrattualizzare tutti i patti presi in fase di accordo preliminare e proporre un controvalore economico alla proprietà.
Cosa è esattamente la proposta d’acquisto?
La proposta di acquisto di un immobile è un documento di accordo attraverso il quale il potenziale acquirente di un immobile mostra il proprio interesse concreto nell’acquistarlo. Si tratta di un impegno scritto che obbliga sia l’acquirente che il proprietario.
Quando diventa efficace una proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto e preliminare di compravendita diventa valida con tutti i suoi effetti nel momento in cui, dopo la firma per accettazione del venditore (che accetta quindi tutte le condizioni in essa contenute, comprese le eventuali clausole sospensive, risolutive, …) vi è la presa visione dell’accettazione, ovvero nel momento in cui vi è l’evidenza formale che l’acquirente ha “visto” (apponendo una firma o per mezzo di una PEC) che la stessa proposta è stata accettata dal venditore.
Solo in questo momento acquisisce tutti gli effetti in essa contenuti.
Come si formula una proposta per l’acquisto di un immobile?
La proposta di acquisto immobiliare viene formulata in forma scritta, solitamente attraverso un modulo precompilato che, nello specifico caso in cui avvenga per mezzo di un’agenzia immobiliare, deve essere depositato presso la CCIAA competente.
Ricordiamo che la proposta, se avviene per mezzo di un’agenzia immobiliare, deve essere formulata con la presenza di chi ne ha titolo, ovvero con il soggetto che detiene i requisiti di agente immobiliare (quella persona che ha superato l’esame di abilitazione, quindi chiedete sempre il numero di iscrizione REA!).
L’intermediazione che avviene con un soggetto non abilitato può comportare una sanzione per il soggetto che ha abusivamente effettuato l’intermediazione, oltre che, da parte vostra il risparmio di una provvigione.
Per compilare una proposta di acquisto immobiliare è necessario scorrere attraverso tutte le diverse sezioni che la compongono, si richiedono i dati delle parti (venditore proprietario, ma anche dell’acquirente e, quando presente, anche dell’agenzia). All’interno del documento ci sono anche i dettagli sull’immobile, l’irrevocabilità della proposta e l’arco di tempo durante il quale viene considerata valida (quindi una data di scadenza).
Termini di accettazione.
La proposta d’acquisto deve avere un termine massimo entro il quale la proprietà deve accettare o meno il contenuto in essa precisato, diversamente tale proposta non avrà scadenza (per assurdo la proprietà potrebbe accettarla anche doppo anni).
Quanto costa fare una proposta d’acquisto?
Il costo della proposta di acquisto può variare in base a svariati elementi; bisogna però considerare che si tratta di un impegno formale e che deve essere formulato nella maniera più seria e affidabile possibile. Pertanto, è opportuno interrogarsi a fondo quando si vuole inviare una proposta di acquisto, sulla cifra da offrire e sulle condizioni da inserire.
Su questo tema è importante ricordare che all’interno della proposta d’acquisto e contratto preliminare di compravendita ci sono tre elementi essenziali, due dei quali riguardano il prezzo che viene offerto durante la trattativa, le modalità e i termini di pagamento entro i quali il compratore si impegna a pagare.
Esistono delle clausole che sospendono la validità della proposta d’acquisto / preliminare di compravendita?
Esistono alcune clausole, c.d. clausole sospensive, che sospendono (appunto) la validità della proposta fino al verificarsi di tali azioni. Tra le più comuni la clausola relativa all’ottenimento del mutuo/finanziamento, inserendo la clausola si tutela l’acquisto in quanto, qualora il mutuo non venga concesso dall’istituto di credito, si annulla il contenuto della proposta, facendola diventare efficace. In questo caso è prevista la restituzione dell’intero importo versato a titolo di deposito fiduciario/caparra confirmatoria.
Quanto è vincolante una proposta di acquisto?
La proposta di acquisto è vincolante nella dimensione in cui l’acquirente si impegna nel voler acquistare un immobile e versa un deposito fiduciario all’agenzia per potersi assicurare il successivo esito positivo della trattativa. Se da una parte, quindi, il compratore risulta fortemente vincolato, il proprietario può gestire più trattative contemporaneamente cercando di trarre il maggior profitto possibile dalle diverse occasioni che si presentano.
Si ricorda, infatti, che nel caso in cui il proprietario dovesse scegliere una seconda offerta, arrivata dopo che un primo acquirente aveva manifestato il proprio interesse e anche effettuato il versamento del deposito fiduciario, è sufficiente rescindere il documento di proposta di acquisto e l’agenzia immobiliare procederà con la restituzione dell’importo.
Tuttavia, è opportuno considerare anche il caso della proposta irrevocabile di acquisto, ossia una dichiarazione del compratore che esprime la propria volontà di acquistare l’immobile ad un determinato prezzo, imponendo anche i tempi entro i quali farlo. Usualmente, in questi casi, la proprietà si attiene alla richiesta procedendo con le ultime fasi della compravendita.
Cosa comporta firmare una proposta di acquisto?
Una volta che la proprietà ha ricevuto la manifestazione di interesse, cosa succede dopo la proposta di acquisto? Di norma, si presentano due alternative:
- Caso 1 Accettazione proposta di acquisto;
- Caso 2 Prosieguo della trattativa perché quanto proposto non soddisfa il venditore
È possibile che, una volta trovato l’accordo, non si completi la vendita dell’immobile perché una delle due parti decida di fare un passo indietro. In particolare, se la proposta di acquisto non sia rispettata dal venditore, il deposito viene semplicemente restituito dall’agenzia immobiliare che lo deteneva all’acquirente; può accadere anche che la proposta di acquisto non venga rispettata dall’acquirente, soprattutto quando si verificano delle mancanze da parte della proprietà. A titolo esemplificativo si può ricordare il caso in cui dovessero emergere delle ipoteche sulla casa non dichiarate in precedenza.
Quali garanzie concede il venditore?
Il Venditore, mediante l’accettazione della proposta, garantisce la veridicità̀ delle informazioni in essa contenute (come lo stato dei luoghi, la proprietà, eventuali vincoli o servitù…), la conformità dell’immobile in materia edilizia, urbanistica e catastale (se non conforme lo deve dichiarare, ma si impegna comunque a regolarizzare tali opere entro la data del rogito notarile).
Conclusione del contratto (Proposta d’acquisto e Preliminare di compravendita)
Come già sopra precisato, la proposta d’acquisto si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il Proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del Venditore; la relativa comunicazione potrà pervenire al Proponente anche tramite l’Agente Immobiliare mediante trasmissione a mezzo telegramma o raccomandata A.R. o PEC.
Registrazione Proposta d’acquisto e Preliminare di compravendita
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 DPR 131/1986 la presente proposta, se perfezionata in vincolo contrattuale, dovrà essere registrata entro 20 (venti) giorni. I costi di registrazione saranno a carico del Proponente acquirente. L’Agente Immobiliare si impegna a procedere alla registrazione della proposta d’acquisto accettata previa consegna in sue mani di almeno due copie della stessa, con firme autografe originali, e della relativa provvista economica necessaria per procedere al versamento di quanto dovuto per la registrazione.
Conclusioni.
Affidati ad un professionista serio e trasparente, che abbia una struttura in grado di seguirti, consigliarti ed essere al tuo fianco in tutti i passaggi.
Fare domande risolve dubbi, ma fare attenzione alle risposte può aiutare a risolvere spiacevoli inconvenienti. Fate molte domande, ma fate anche molta attenzione alle risposte che vi vengono fornite.
Chiedete di visionare tutta la documentazione relativa all’immobile, alla stessa proposta d’acquisto allegate almeno le planimetrie catastali (conformi), il certificato energetico e le spese condominiali. Se si tratta di un condominio verificate che non vi siano spese straordinarie previste o deliberate.
Per maggiori informazioni vedi il nostro articolo relativo ai Documenti da controllare prima di vendere un immobile
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