Rischi compravendita da donazione

Quali sono i rischi di una compravendita proveniente da donazione?

State pensando di acquistare un immobile, una casa, un ufficio, un negozio, un capannone che da tempo state cercando e, finalmente, lo avete trovato al prezzo giusto?

A questo punto crediamo sia doveroso consigliare le giuste azioni che stanno dietro una compravendita, dovete infatti sapere che (prima di sottoscrivere un’ offerta) è di fondamentale importanza verificarne la provenienza, ovvero quale è stato il titolo di trasferimento dello stesso bene immobile e, soprattutto, se la compravendita è avvenuta per mezzo di donazione. Una categoria che viene spesso considerata problematica e che si teme possa creare molte preoccupazioni.

Acquistare un immobile oggetto di donazione è una scelta sicura? Come muoversi per evitare spiacevoli sorprese?

Anche se la tematica è davvero molto tecnica e complessa cercheremo di spiegarlo in modo semplice ed intuitivo.

Iniziamo dal tema fondamentale: la giurisprudenza che tutela degli interessi degli eredi legittimi sul patrimonio di un donante (chi dona). È importante conoscere le tutele da mettere in atto nel caso di acquisto di un immobile donato, così da procedere con sicurezza.

Giusto precisare che non vi è una legge o una normativa che impone di non vendere o acquistare un immobile che proviene da una donazione, ma gli ostacoli ed i rischi in cui è possibile incorrere sono davvero numerosi.

Lo stesso Notaio spesso sconsiglia di imbattersi in questo tipo di trasferimento di proprietà perché l’atto di donazione non si esaurisce nel rapporto tra colui che dona (donante) ed il beneficiario della liberalità (donatario), ma coinvolge anche altri soggetti che potrebbero agire in giudizio per rivendicare il proprio diritto, legittimato dall’apertura della successione a loro favore, relativamente al bene donato.

Questi soggetti si chiamano “legittimari”, possono essere identificati nel coniuge o altri parenti (ascendenti, discendenti o figli) del donante.

Nel lato pratico la legge prevede che nessuno, nemmeno chi fa testamento o chi dona, può privarli della quota ad essi spettante in forza della successione.
Questa intoccabile quota si chiama “quota di legittima” e, qualora risulti evidente la diminuzione di questa a loro sfavore, può essere esercitata un’apposita azione di riduzione, grazie alla quale il legittimario danneggiato può ottenere la reintegrazione della sua quota. Questa azione deve essere esercitata entro 10 anni.

LE AZIONI DEI LEGITTIMARI

L’azione è generalmente proposta contro il beneficiario della donazione (il donatario). Tuttavia, se il bene è stato ceduto ad altri soggetti e il donatario non possiede altri beni su cui il legittimario possa soddisfarsi, è possibile proporre l’azione per la restituzione del bene contestato entro 20 anni dalla trascrizione della donazione. In alternativa, il terzo acquirente può liberarsi dal debito pagando la somma corrispondente al valore del bene.

IL MUTUO BANCARIO

Dopo quanto premesso è inevitabile che la banca, visti i rischi, si faccia qualche problema a concedere un mutuo.

Perché?
Anche in caso di costituzione di ipoteca contestuale al versamento del mutuo, i legittimari hanno comunque diritto di agire per ottenere o riscattare il bene, che una volta riottenuto sarà libero da pesi e/o eventuali ipoteche.

DONANTE ANCORA IN VITA

Quando il donante è ancora vivo, la procedura di erogazione del mutuo è abbastanza semplice: è sufficiente che il donante si faccia garante dell’operazione.
Questa sua qualità permette di assecondare le richieste delle parti (banca ed acquirente) che si sentono più tutelate. In questo modo, la banca potrà concedere il mutuo richiesto con più facilità.

È inoltre possibile chiedere una fideiussione bancaria come ulteriore garanzia per il caso in cui gli eredi legittimari chiedano successivamente la revoca della donazione.

DONANTE DECEDUTO DA 10 ANNI

La situazione si complica quando non sono ancora passati 20 anni dalla morte del donante, in quanto gli eredi possono comunque rivendicare le proprie ragioni con l’azione di restituzione entro 10 anni dalla morte del donante (se nel frattempo il bene è stato venduto a terzi), a meno che questi ultimi non decidano di rinunciare a esercitare tale diritto.
Nell’ultima ipotesi, le banche saranno ben propense a erogare il mutuo richiesto, venendo meno una delle problematiche legate all’acquisto di una casa proveniente da donazione.

DONANTE DECEDUTO DA 20 ANNI

Nel caso in cui siano trascorsi 20 anni dalla morte del donante senza che i legittimari si siano opposti all’atto di donazione, non sarà più possibile far valere alcun diritto sui beni donati, né con azione di riduzione né con quella di restituzione. Di conseguenza l’acquisto potrà essere portato a termine senza problemi, e la banca concederà il mutuo senza ulteriori accertamenti.

RICAPITOLANDO:

• Entro 10 anni dalla morte del donante, il legittimario può esercitare l’azione di riduzione per ottenere dal donatario (beneficiario della donazione) la reintegrazione della quota di cui sarebbe stato privato a causa dell’atto di donazione;
• Entro 20 anni dalla morte del donante, il legittimario può esercitare l’azione di restituzione che gli permette di riscattare il bene donato anche presso un terzo che lo abbia successivamente comprato;
• Dopo i 20 anni, ogni diritto di rivendica od opposizione del legittimario si estingue.

Si ritiene quindi doveroso:

1. controllare, nella fase che precede la stipula di un atto di compravendita o di costituzione, non solo l’ultima provenienza, ma anche allo scorrere o meno del ventennio;
2. capire se, al momento della contestazione e ai fini dell’erogazione del mutuo, il donante è ancora in vita oppure è deceduto e, in quest’ultima ipotesi, quando è deceduto.

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